王云飞律师亲办案例
定金条款及占用费条款效力之辩
来源:王云飞律师
发布时间:2019-05-03
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2014年4月28日,原告徐某某诉请人民法院判决准予解除与被告冯某某签订的《房产出让协议书》、判令被告冯某某双倍返还定金400万元、支付定金占用费90万元。

徐某某诉称,其与被告于2011年11月3日签订了一份《房产协议出让书》约定:1、甲方(即被告)将某房地产公司拆迁补偿的第一层临街铺面的第四间和第五间商铺出让给乙方(即原告),每间商铺规格为宽3. 6M、深11M(边到边),层高不低于4.5M;框架结构,每间面积为39.6平方米,共计79.2平方米。2、商铺出让价为45000元每平方米,共计金额为叁佰伍拾陆万肆仟元,签订本协议后一个月内乙方支付甲方贰佰万元整作为定金,其余房款待甲方将房屋及相关证件办理移交给乙方后一个月之内付清尾款。3、由于该商铺由某房地产公司建造赔偿甲方,根据甲方与房地产公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》中的约定条款,甲、乙双方就该商铺约定最迟在2014年10月30日交房,若甲方能在签订本协议之后一年内交房的,乙方只收取第一年的定金占用费20万元;若甲方在一年后至两年内交房的,乙方再收取第二年的定金占用费40万元;若甲方在两年后至三年内交房的,乙方再收取第三年的定金占用费60万元,若甲方在三年内(约定的最迟交房期限)还不能交房的,以后每年向乙方支付90万元的定金占用费直至交房为止。4、违约责任:(l)、甲方不按第一条约定的房屋标准交房的视为违约,除按约定支付每年的定金占用费外还需双倍返还定金给乙方:(2)、甲方不能按第三条约定的最后期限交房的,应结算前三年的累计预付定金占用费并一次性付清,以后每年结算当年的定金占用费,不能按时结清的视为违约,应双倍返还所欠的定金占用费和双倍返还定金给乙方。协议签订后,原告在协议约定期限内先后五次支付了被告200万元的定金,履行了自己的义务。201310月25日,原告得知某某房地产公司已经开始销售其开发的商品房后,即向被告要求按约交房。被告如实告知了原告,开发商现交付的商铺不符合约定的规格,特别是商铺层高达不到4. 5M这一情况,原告当即对此提出了异议,并坚持要求必须按约定的标准交付,否则即不能达到原告出巨资购买此商铺的目的,被告表示其会尽力和开发商磋商解决此事。后经原告多次催促,被告均答复正在和开发商协商。至2014年3月,被告告知原告,其跟开发商已经协商不了,现事已至此,其也无能为力。

被告冯某某辩称,某某房地产开发有限公司与本案的处理结果具有法律上的利害关系,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定,该房地产公司应当作为本案的第三人参与诉讼。其次,不能按照《房产出让协议书》约定的标准交付给被答辩人,原因是开发商违约,答辩人也是无可奈何,加之《房产出让协议书》约定房屋最迟在2014年10月30日交付,该交付期限尚未届满,不能履行协议约定的义务,仅限于不能按约定的商铺的层高交付,故而答辩人并非严重违约。第三,被答辩人主张的定金占用费,根据《中华人民共和国合同法》有关定金之规定,只存在双倍返还定金之说,不存在支付定金占用费之说,双方协议约定的定金条款,既要双倍返还又要支付占用费,并且该占用费超过了同期人民银行贷款利率的四倍还多,属于显失公平且违反法律规定之条款。

2014年6月19日,某某人民法院公开开庭审理上述徐某某诉冯某某房屋买卖合同纠纷案,代理被告出庭的云南红河谷律师事务所王云飞律师,在被告书面答辩的基础上,当庭作补充答辩如下:首先,被告方不能按照协议约定的房屋层高交付,主观上不是被告的故意,是开发商的原因,因而被告不是严重违约;其次,购房协议部分条款依法无效,约定定金超过法定的占合同标的额的20%,属于违反了法律的强制性条款;第三,被告诉称的定金占用费,属于违约条款的重复约定,既主张双倍返还定金,又主张定金占用费,明显是重复主张,尤其是该占用费与定金的占比,超过了同期银行贷款的四倍,违背了法律的强制性条款,该定金占用费的约定依法无效,协议书约定的定金超过法定比例的部分,建议作为民间借贷性质处理。

在法庭辩论中,原告代理人仅就占用费发表意见说,定金占用费是居于双方签订合同而来,是双方真实意思表示,是合法有效的,对双方具有约束力,对于定金占用费虽然法律没有规定,就应按照意思自治原则,应当是合法有效的,因为双方都是企业家,对于这类的资金往来都是交易习惯,双方才认可了定金占用费,这不违背生活常理,也不是利息的概念,既是意思自治原则,也是交易习惯。

被告代理人王云飞律师答辩说:一方不履行合同而双倍返还定金,属于合同担保条款,该担保作用的定金如果还要计算所谓占用费,并且约定占用费金额所占定金比例,远远超出了同期银行贷款利息的4倍,该约定违反了国家法律的强制性条款,因而是无效的约定,依法不应得到支持。在中国所有合同约定的定金条款里,都没有收取定金要计算占用费的,因此,原告的定金占用费是交易习惯之说不能成立。

二〇一四年八月十九日,某某人民法院作出(2014)某中民二初字第126号民事判决书确认如下法律事实:

被告冯某某原综合楼(共3层、建筑面积505平方米),因拆迁与某某房地产开发有限公司于2009年7月3日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》,由房地产开发有限公司对冯某某进行回迁补偿,双方对补偿事项作了约定。2011年11月3日原告徐某某(称乙方)与被告冯某某(称甲方)经协商,依据《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的事项签订《房产出让协议书》。协议约定:一、甲方将房地产开发有限公司拆迁补偿的第一层临街铺面的第四间和第五间商铺出让给原告。商铺每间规格为宽3.6米,深1 1米,层高不低于4.5米,框架结构,每间39.6平方米,共计79.2平方米。该商铺门面为卷帘门,铝合金窗,内墙面为双飞粉后乳胶漆,地面为地板砖,每间商铺设有卫生间,水电户头齐全并满足营业使用。二、出让商铺单价金额及付款方式:出让价每平方米45000元,共计金额3564000元,签订协议后一个月内(2011年11月3日至2011年12月3日)乙方支付甲方2000000元作为定金,其余房款待房屋及相关证件(土地使用证、房屋所有权证等)办理移交后一个月内付清尾款;三、交房期限及定金占用费;由于该商铺由房地产公司建造赔偿甲方,根据甲方与房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》和《补充协议》中的约定条款,甲、乙双方就该商铺约定最迟在2014年1 0月30日交房,若甲方能在签订本协议之后一年内交房的,乙方只收取第一年的定金占用费20万元;若甲方在一年后至两年内交房的,乙方再收取第二年的定金占用费40万元;若甲方在两年后至三年内交房的,乙方收取第三年的定金占用费60万元,若甲方在三年内(约定的最迟交房期限)还不能交房的,以后每年向乙方支付90万元的定金占用费直至交房为止。合同签订后,原告在约定的期限内分别于2011年11月3日支付原告定金50 0000元、11月10日支付50 0000元、11月15日支付30 0000元、11月25日支付50 0000元、11月28日支付20 0000元,共计支付被告定金200 0000元。2013年10月25日,房地产开发有限公司开始销售商品房,原告向被告要求按约交房,被告告知原告开发商交付的商铺不符合约定的规格,商铺层高达不到4.5米,原告坚持必须按约定的标准交付,经被告与开发商磋商解决未果,原告即向本院起诉。

针对原告的诉讼请求及原、被告双方的争议焦点和审理查明的事实,法院认为,根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”。本案的总标的额为3564000元,按标的额的百分之二十计算,应为712800元。因此,双方合同约定的200万元定金,超出了《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的定金限额,违反法律规定,双方的定金数额约定应认定为无效。原、被告双方签订的《房产出让协议书》中第三条还约定,若甲方在两年后至三年内交房的,乙方收取第三年的定金占用费60万元,若甲方在三年内(约定的最迟交房期限)还不能交房的,以后每年向乙方支付90万元的定金占用费直至交房为止。双方约定的资金占用费每年为60万元和90万元过高,超出了中国人民银行同期贷款利率的四倍,该条款亦应认定为无效条款。除上述条款无效外,其余条款系双方意思表示,且不违反法律规定,应认定有效,因此,双方签订的房产出让协议应认定为部分有效、部分无效。

关于原告要求被告返还定金400万元及资金占用费90万元的请求,法院认为,由于本案中双方协议约定的2000000元定金超过了法律规定的定金限额,协议约定的购房款总价为3564000元,按百分之二十计算,定金应为712800元,因此,原告支付的2000000元款项,不能全部按定金双倍返还,应按定金双倍返还的金额为712800元(双倍返还应为1425600元),余款128 7200元应按购房预付款返还,预付款的资金占用费因被告表示愿意按中国人民银行同期贷款四倍利率计算资金占用费,不违反法律规定,法院予以支持,应为878179.32元(从2011年11月28日至2014年7月28日,共32个月,按年利率6.4%,月利率5.33‰计算为:1287200元×5.33‰×32×4倍=878179. 32元)。

原告的诉讼请求,法院予以支持的是:由被告双倍返还原告定金1425600元,返还预付款1287200元,支付预付款占用费878179.32元,合计人民币3590979. 32元。

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律师信息
  • 律师姓名:
    王云飞
  • 执业律所:
    云南红河谷(个旧)律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    15325*********523
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